Hoeveel hypotheek kun je krijgen op basis van je salaris?

Inhoudsopgave

• De woonquote: het hart van de hypotheekberekening
• Hoe je toetsinkomen wordt vastgesteld
• Inkomen uit loondienst
• Inkomen als zzp’er of ondernemer
• Rekenvoorbeeld: van bruto salaris naar maximale hypotheek in 2026
• Samen kopen: de kracht van een tweede inkomen
• Wat je leencapaciteit kan verlagen
• Schulden en andere financiële verplichtingen
• Andere factoren
• Zijn er ook manieren om meer te kunnen lenen?
• Veelgestelde vragen

Hoeveel je kunt lenen voor een huis hangt vooral af van je salaris. Maar het is geen simpele rekensom. Banken mogen niet zelf bepalen hoeveel hypotheek ze je geven. Ze moeten zich houden aan de leennormen die ieder jaar worden opgesteld door het Nibud. Deze normen bepalen welk deel van je inkomen maximaal naar woonlasten mag gaan. Dit percentage heet de woonquote. Voor een snelle inschatting van jouw mogelijkheden kun je onze hypotheek-calculator gebruiken, die rekening houdt met de meest actuele regels.

De woonquote: het hart van de hypotheekberekening

De woonquote is het maximale percentage van je bruto jaarinkomen dat je volgens de normen mag besteden aan de bruto hypotheeklasten. Het doel van deze regel is simpel: jou als consument beschermen tegen te hoge maandlasten, zodat je naast je hypotheek ook genoeg geld overhoudt voor boodschappen, verzekeringen en andere vaste lasten.

De hoogte van de woonquote is niet voor iedereen gelijk. Het belangrijkste principe is: hoe hoger je inkomen, hoe hoger het percentage dat je aan wonen mag besteden. De gedachte hierachter is logisch. Iemand met een inkomen van €100.000 heeft na het betalen van de basislevensbehoeften relatief meer geld over dan iemand die €40.000 verdient. Daarom mag die eerste persoon een groter deel van zijn inkomen aan de hypotheek besteden.

Naast je inkomen spelen ook de hypotheekrente en je leeftijd een rol. Een lagere rente betekent lagere maandlasten voor hetzelfde leenbedrag. Daarom mag je bij een lage rente vaak een hogere hypotheek afsluiten. Ook voor AOW-gerechtigden gelden andere, vaak ruimere normen, omdat hun belastingdruk lager is.

Hoe je toetsinkomen wordt vastgesteld

Voordat de bank de woonquote kan toepassen, moet eerst je ‘toetsinkomen’ worden bepaald. Dit is het inkomen dat de geldverstrekker gebruikt voor de berekening. Wij zien vaak dat lezers denken dat dit alleen hun kale maandsalaris is, maar er telt meestal meer mee.

Inkomen uit loondienst

Als je in loondienst werkt, is je bruto jaarsalaris de basis. Hier worden vaste, gegarandeerde inkomsten bij opgeteld. Denk aan:

• Vakantiegeld: Standaard 8% van je bruto jaarsalaris. Dit telt altijd volledig mee. Lees meer over de berekening in ons artikel over vakantiegeld berekenen.
• Vaste dertiende maand of eindejaarsuitkering: Als deze in je contract of cao is vastgelegd, wordt deze volledig meegenomen.
• Onregelmatigheidstoeslag en provisie: Variabele inkomsten zoals bonussen, overwerk of provisie kunnen deels meetellen. Een geldverstrekker kijkt dan meestal naar het gemiddelde van de afgelopen drie jaar, waarbij het bedrag nooit hoger mag zijn dan wat je in het laatste jaar hebt verdiend.

Om dit inkomen aan te tonen, vraagt de bank om een recente loonstrook en een werkgeversverklaring. Een modern alternatief is de ‘Inkomensbepaling Loondienst’, waarbij je de geldverstrekker toestemming geeft om je inkomensgegevens direct digitaal op te halen bij het UWV. Dit is sneller en minder fraudegevoelig.

Inkomen als zzp’er of ondernemer

Voor zelfstandig ondernemers werkt het anders. Je hebt geen vast salaris, dus kijkt de bank naar de bestendigheid van je inkomen. Als toetsinkomen wordt doorgaans het gemiddelde van de winst uit onderneming (vóór belasting) over de laatste drie kalenderjaren genomen. Hierbij geldt een belangrijke voorwaarde: als de winst in het laatste jaar lager was dan het gemiddelde, wordt de lagere winst van het laatste jaar als uitgangspunt genomen. Banken zijn voorzichtig en willen zeker weten dat je inkomen stabiel is. Je moet dit aantonen met de jaarrekeningen en belastingaangiftes van de afgelopen drie jaar. Voor een goed beeld van wat er van je winst overblijft, kun je onze rekentool voor zzp’ers gebruiken.

Rekenvoorbeeld: van bruto salaris naar maximale hypotheek in 2026

Laten we de theorie concreet maken met een voorbeeld. Stel, je bent een alleenstaande starter van 30 jaar en je hebt een bruto jaarinkomen van €60.000, inclusief vakantiegeld. Je hebt geen andere leningen of financiële verplichtingen.

De berekening gaat in een paar stappen. Let op: de woonquote en rentepercentages zijn indicatief en bedoeld als voorbeeld.

1. Bepaal het toetsinkomen: Dit is je volledige bruto jaarsalaris, dus €60.000.
2. Zoek de bijbehorende woonquote op: Voor een inkomen van €60.000 in 2026 zou de indicatieve woonquote rond de 29% kunnen liggen.
3. Bereken de maximale jaarlijkse woonlast: €60.000 x 29% = €17.400.
4. Bereken de maximale maandelijkse woonlast: €17.400 / 12 maanden = €1.450.
5. Bereken de maximale hypotheek: Dit bedrag wordt teruggerekend naar een hypotheeksom. Uitgaande van een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar en een rente van 4,5%, kun je met een maandlast van €1.450 een hypotheek krijgen van ongeveer €286.000.

Samen kopen: de kracht van een tweede inkomen

Als je samen met een partner een huis koopt, wordt je leencapaciteit aanzienlijk hoger. Sinds een paar jaar is de regel eenvoudig: beide inkomens tellen volledig mee. Het laagste inkomen wordt niet meer voor een lager percentage meegewogen, wat vroeger wel het geval was.

Stel, de persoon uit het vorige voorbeeld (inkomen €60.000) koopt een huis met een partner die €35.000 per jaar verdient. Hun gezamenlijke toetsinkomen is dan €95.000. Voor dit hogere, gezamenlijke inkomen geldt ook een hogere woonquote, bijvoorbeeld 31%. De rekensom ziet er dan als volgt uit:

• Gezamenlijk toetsinkomen: €60.000 + €35.000 = €95.000.
• Maximale jaarlijkse woonlast: €95.000 x 31% = €29.450.
• Maximale maandelijkse woonlast: €29.450 / 12 = €2.454.
• Indicatieve maximale hypotheek (4,5% rente, 30 jaar): circa €484.000.

Door het tweede inkomen stijgt de maximale hypotheek in dit voorbeeld met bijna €200.000. Dit illustreert waarom het voor tweeverdieners vaak makkelijker is om de woningmarkt te betreden.

Wat je leencapaciteit kan verlagen

Je salaris is de basis, maar de bank kijkt verder. Bepaalde financiële verplichtingen kunnen je maximale hypotheek flink verlagen, omdat ze een deel van je leenruimte opsouperen.

Schulden en andere financiële verplichtingen

Alle leningen van meer dan €250 die langer dan een maand lopen, worden geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Een hypotheekverstrekker is verplicht dit register te controleren.

• Studieschuld (DUO): Dit is een veelvoorkomende factor. Hoewel een studieschuld niet bij het BKR staat, moet je deze wel verplicht melden. De geldverstrekker kijkt niet naar je werkelijke maandelijkse aflossing, maar rekent met een vast percentage van je oorspronkelijke schuld. Dit percentage bepaalt de maandlast waarmee de bank rekent, wat je leencapaciteit aanzienlijk verlaagt.
• Persoonlijke lening of doorlopend krediet: Voor consumptieve leningen rekent de bank met een maandlast van 2% van de kredietlimiet. Heb je een creditcard met een limiet van €2.500? Dan gaat de bank uit van een maandelijkse last van €50, ook als je de kaart niet gebruikt. Deze €50 wordt van je maximale maandlast voor de hypotheek afgetrokken.
• Private lease: Een private leasecontract voor een auto heeft een grote impact. Een groot deel van de totale leasesom wordt bij het BKR geregistreerd en weegt zwaar mee in de berekening.
• Partneralimentatie: Betaal je alimentatie aan een ex-partner? Dan wordt dit bedrag van je toetsinkomen afgetrokken voordat de berekening begint.

Andere factoren

Ook de woning zelf kan een rol spelen. Koop je een appartement of huis op erfpachtgrond, dan betaal je maandelijks of jaarlijks een bedrag (de canon) voor het gebruik van de grond. Deze canon wordt gezien als een woonlast en verlaagt dus het bedrag dat je aan hypotheek kunt besteden.

Zijn er ook manieren om meer te kunnen lenen?

Hoewel de basisregels streng zijn, zijn er enkele situaties waarin je je leencapaciteit kunt vergroten.

Een belangrijke factor is duurzaamheid. Als je een zeer energiezuinige woning koopt (bijvoorbeeld met energielabel A++ of hoger) of van plan bent om te investeren in energiebesparende maatregelen zoals zonnepanelen of een warmtepomp, mag je vaak extra lenen. De gedachte is dat je lagere energierekening ruimte creëert voor een iets hogere hypotheeklast.

Een veelgemaakte fout is denken dat de hypotheekrenteaftrek je maximale leenbedrag verhoogt. Dat is niet direct het geval. De bank berekent je leencapaciteit op basis van je bruto inkomen en bruto maandlasten. De hypotheekrenteaftrek is een belastingvoordeel dat je netto maandlasten verlaagt. In 2026 mag je de betaalde rente aftrekken tegen het basistarief van de inkomstenbelasting, wat 37,56% is. Dit maakt de hypotheek maandelijks betaalbaarder, maar het verandert niets aan het maximale bedrag dat de bank je op basis van de Nibud-normen mag lenen. Meer over de tarieven lees je in ons artikel over de belastingschijven van 2026.

Ontvang je partneralimentatie? In tegenstelling tot het betalen ervan, wordt ontvangen alimentatie juist bij je toetsinkomen opgeteld, wat je leencapaciteit verhoogt.

Veelgestelde vragen

Telt vakantiegeld mee voor de hypotheek?

Ja, absoluut. Geldverstrekkers kijken naar je bruto jaarinkomen, en daar hoort het wettelijke vakantiegeld van 8% standaard bij. Ook andere vaste en gegarandeerde looncomponenten, zoals een contractuele dertiende maand of een vaste eindejaarsuitkering, tellen volledig mee voor je toetsinkomen.

Kan ik als zzp’er een hypotheek krijgen?

Jazeker, als zzp’er kun je een hypotheek krijgen, maar de berekening is anders dan bij iemand in loondienst. De bank kijkt niet naar salaris, maar naar de gemiddelde winst uit je onderneming over de laatste drie jaar. Ze willen stabiel en bestendig inkomen zien. Hiervoor moet je de jaarrekeningen en belastingaangiftes van deze jaren overleggen. Voor een indicatie van je inkomen kun je onze zzp-inkomenscalculator gebruiken.

Wat is de invloed van een studieschuld?

Een studieschuld heeft een aanzienlijke invloed en verlaagt je maximale hypotheek. Je bent verplicht deze schuld te melden. De bank berekent een theoretische maandlast op basis van een vast percentage van je oorspronkelijke totale studieschuld. Deze fictieve last wordt vervolgens afgetrokken van het bedrag dat je maandelijks aan een hypotheek zou mogen besteden, waardoor je dus minder kunt lenen.

Mijn salaris gaat binnenkort omhoog, telt dat al mee?

In veel gevallen wel. Als je een vast contract hebt en je werkgever een officiële intentieverklaring ondertekent waarin de toekomstige salarisverhoging en de ingangsdatum worden bevestigd, nemen de meeste geldverstrekkers dit hogere, toekomstige inkomen al mee in de berekening van je maximale hypotheek. Dit kan net het verschil maken.

De berekening van je maximale hypotheek is complex en hangt af van veel persoonlijke factoren. De voorbeelden op deze pagina geven een goede indicatie, maar het is geen vervanging voor een officieel advies. Een erkend hypotheekadviseur kan een precieze berekening voor je maken. Het is bovendien verstandig om niet alleen te kijken naar wat je maximaal *kunt* lenen, maar vooral naar wat je maandelijks comfortabel *wilt* betalen. Gebruik onze tool voor het berekenen van je hypotheek maandlasten om een beter gevoel te krijgen bij de daadwerkelijke kosten.