Hypotheek op basis van salaris
Inhoudsopgave
- Hoe wordt je maximale hypotheek berekend?
- Wat telt mee als toetsinkomen?
- Inkomen als zzp’er of ondernemer
- De invloed van de woonquote en de rente
- Rekenvoorbeelden uit de praktijk
- Welke andere factoren spelen een rol?
- Specifieke situaties: van flexcontract tot pensioen
- Hypotheek met een tijdelijk of flexcontract
- Een hypotheek na je AOW-leeftijd
Bereken indicatief hoeveel hypotheek je kunt krijgen op basis van jouw bruto jaarinkomen. De rekentool geeft je snel een eerste indruk, gebaseerd op de meest recente normen. Daaronder leggen we stap voor stap uit hoe deze berekening tot stand komt en welke factoren van invloed zijn op jouw maximale leenbedrag.
Hoe wordt je maximale hypotheek berekend?
De vraag ‘hoeveel kan ik lenen?’ is een van de eerste stappen bij het kopen van een huis. Het antwoord hangt af van twee hoofdelementen: je toetsinkomen en de woonquote. Een hypotheekverstrekker combineert deze twee factoren om te bepalen welk bedrag je maandelijks kunt en mag besteden aan woonlasten. Op basis daarvan wordt je maximale hypotheek vastgesteld.
Je toetsinkomen is het bruto inkomen dat de bank meeneemt in de berekening. Dit is vaak meer dan alleen je basissalaris. Zaken als vakantiegeld, een dertiende maand en vaste toeslagen tellen meestal mee.
De woonquote, ook wel het financieringslastpercentage genoemd, is het percentage van je toetsinkomen dat je volgens de regels mag gebruiken voor je hypotheeklasten. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld door het NIBUD en is bedoeld om te voorkomen dat je te veel leent en in financiële problemen komt. De hoogte van de woonquote hangt af van je inkomen, de hypotheekrente en of je alleen of met een partner koopt.
Wat telt mee als toetsinkomen?
Voor een hypotheekaanvraag kijkt een geldverstrekker naar je structurele, bestendige inkomen. Een eenmalige bonus telt dus niet mee, maar vaste, voorspelbare inkomsten wel. Hieronder vallen de meest voorkomende componenten.
- Bruto jaarsalaris: Dit is de basis. Je bruto maandsalaris vermenigvuldigd met twaalf.
- Vakantiegeld: Standaard wordt 8% van je bruto jaarsalaris meegerekend. Dit is een vast onderdeel van je inkomen. Lees hier meer over de berekening van je netto vakantiegeld.
- Vaste toeslagen: Een dertiende maand, eindejaarsuitkering of een vaste onregelmatigheidstoeslag wordt volledig meegenomen als dit contractueel is vastgelegd.
- Provisie en overwerk: Inkomen uit provisie of overwerk kan meetellen als je kunt aantonen dat dit een structureel onderdeel van je salaris is. Meestal kijkt de bank naar het gemiddelde van de afgelopen twaalf maanden.
Inkomen als zzp’er of ondernemer
Voor zelfstandig ondernemers werkt de bepaling van het toetsinkomen anders. Een bank wil zekerheid en kijkt daarom naar de bestendigheid van je winst. De standaardregel is dat wordt uitgegaan van de gemiddelde winst vóór belasting van de laatste drie kalenderjaren. Het meest recente jaar is daarbij vaak het belangrijkst: als je winst in het laatste jaar lager was dan het gemiddelde, wordt met die lagere winst gerekend.
Vanaf 2026 bedraagt de zelfstandigenaftrek € 1.200 en de MKB-winstvrijstelling 12,31%. Hoewel deze aftrekposten je belastbare inkomen verlagen, kijkt een hypotheekverstrekker naar de winst vóór deze aftrekposten als basis. Wil je een gedetailleerde berekening van je inkomen als ondernemer? Gebruik dan onze tool om je netto inkomen als zzp’er te berekenen.
De invloed van de woonquote en de rente
Zoals gezegd bepaalt de woonquote hoeveel procent van je inkomen je aan je hypotheek mag besteden. Hoe hoger je inkomen, hoe hoger dit percentage doorgaans is. De gedachte hierachter is dat je bij een hoger inkomen na aftrek van je vaste lasten meer geld overhoudt voor levensonderhoud. De hypotheekrente speelt ook een cruciale rol. Een hogere rente betekent hogere maandlasten voor hetzelfde leenbedrag. Daarom daalt je maximale hypotheek als de rente stijgt, en andersom.
De onderstaande grafiek illustreert de relatie tussen het bruto jaarinkomen en de maximale hypotheek in 2026. Je ziet duidelijk dat de leencapaciteit niet lineair stijgt. Bij hogere inkomens vlakt de stijging iets af, maar het percentage van het inkomen dat aan wonen besteed mag worden, neemt wel toe.
Rekenvoorbeelden uit de praktijk
Om de theorie concreet te maken, hebben we een aantal veelvoorkomende situaties uitgewerkt. Deze voorbeelden laten zien hoe het toetsinkomen en andere factoren de maximale hypotheek beïnvloeden voor verschillende typen huishoudens in 2026. Let op: dit zijn indicatieve berekeningen.
| Toetsinkomen | € 42.000 |
| Maximale maandlast | € 910 |
| Maximale hypotheek | € 195.300 |
| Toetsinkomen | € 95.000 |
| Maximale maandlast | € 2.533 |
| Maximale hypotheek | € 543.700 |
| Toetsinkomen | € 55.000 |
| Maximale maandlast | € 1.329 |
| Maximale hypotheek | € 285.300 |
Alle voorbeelden zijn live berekend met de tarieven van 2026 en gaan uit van de standaardsituatie zonder persoonlijke aftrekposten.
Welke andere factoren spelen een rol?
Je inkomen is de basis, maar andere financiële verplichtingen hebben een grote impact op je leencapaciteit. Een geldverstrekker trekt deze verplichtingen van je maximale leenruimte af. Wij zien vaak dat lezers verrast zijn door de impact van bijvoorbeeld een studieschuld.
- Studieschuld (DUO): Een studieschuld weegt zwaar mee. De bank kijkt niet naar je daadwerkelijke maandelijkse aflossing, maar rekent met een vast percentage van je oorspronkelijke schuld. Dit percentage (de wegingsfactor) hangt af van de rente en de regels waaronder je bent gaan lenen. Zelfs als je nog niet aflost, wordt de schuld meegerekend.
- Andere leningen: Persoonlijke leningen, een doorlopend krediet of een creditcard met een kredietfaciliteit staan geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). De maandelijkse last van deze leningen wordt in mindering gebracht op wat je voor je hypotheek kunt lenen.
- Partneralimentatie: Betaal je partneralimentatie? Dan wordt dit bedrag van je toetsinkomen afgetrokken. Ontvang je alimentatie, dan kan dit juist (deels) bij je inkomen worden opgeteld.
- Erfpacht: Als je een woning koopt op erfpachtgrond, betaal je maandelijks of jaarlijks een bedrag (de canon). Deze last wordt ook meegenomen in de berekening en verlaagt je maximale hypotheek.
In de onderstaande tabel zie je het effect van een studieschuld op de maximale hypotheek voor iemand met een bruto jaarinkomen van € 55.000 in 2026. We gaan uit van een indicatieve maximale hypotheek van € 245.000 zonder schulden.
| Oorspronkelijke studieschuld | Indicatieve vermindering op hypotheek | Resterende maximale hypotheek |
|---|---|---|
| € 10.000 | € 11.000 | € 234.000 |
| € 25.000 | € 27.500 | € 217.500 |
| € 50.000 | € 55.000 | € 190.000 |
Specifieke situaties: van flexcontract tot pensioen
Niet iedereen heeft een vast contract of is nog ver van de pensioenleeftijd. Ook in die situaties is een hypotheek vaak mogelijk, al gelden er specifieke regels.
Hypotheek met een tijdelijk of flexcontract
Heb je een tijdelijk contract? Met een intentieverklaring van je werkgever, waarin staat dat ze de intentie hebben je contract om te zetten naar een vast contract bij gelijkblijvend functioneren, word je door de meeste banken behandeld alsof je een vast contract hebt. Zonder zo’n verklaring, of als je als uitzendkracht of oproepkracht werkt, kijkt de geldverstrekker naar je gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar. Het laagste inkomen van deze jaren is daarbij vaak leidend.
Een hypotheek na je AOW-leeftijd
Een hypotheek afsluiten als je al met pensioen bent of binnen tien jaar de AOW-leeftijd bereikt, is zeker mogelijk. De bank kijkt dan niet meer naar je salaris, maar naar je te verwachten of daadwerkelijke pensioeninkomen (AOW en opgebouwd aanvullend pensioen). Omdat gepensioneerden in 2026 een lager belastingtarief in de eerste schijf betalen (17,85% in plaats van 35,75%), houden ze netto vaak meer over van hun bruto inkomen. Dit kan gunstig uitpakken voor de leencapaciteit, al is het totale pensioeninkomen meestal wel lager dan het laatste salaris.
Telt een transitievergoeding mee voor mijn hypotheekaanvraag?
Nee, een transitievergoeding telt niet mee voor het bepalen van je toetsinkomen. Een hypotheekverstrekker kijkt naar structureel en bestendig inkomen. Een ontslagvergoeding is een eenmalige uitkering en wordt daarom niet meegenomen in de berekening van je maximale hypotheek. Je kunt het bedrag uiteraard wel gebruiken als eigen geld bij de aankoop van een woning.
Kan ik een hypotheek krijgen met een minimumloon?
Ja, het is in theorie mogelijk om een hypotheek te krijgen met een minimumloon, maar de mogelijkheden zijn beperkt. Het minimumloon is een uurloon: voor een 21-jarige bedraagt dit in 2026 € 14,99 per uur (per 1 juli 2026), wat bij een fulltime werkweek van 40 uur neerkomt op ongeveer € 2.598 bruto per maand. Inclusief 8% vakantiegeld komt dit neer op een jaarinkomen van ongeveer € 33.670. Hiermee kun je, afhankelijk van de rente, een hypotheek van rond de € 140.000 tot € 150.000 krijgen. Dit is in de huidige markt vaak niet voldoende voor een woning, tenzij je aanzienlijk eigen geld inbrengt of samen met een partner koopt.
Wat is het effect van de hypotheekrenteaftrek?
De hypotheekrenteaftrek verlaagt je netto maandlasten, omdat je een deel van de betaalde rente mag aftrekken van je belastbaar inkomen. In 2026 is de rente aftrekbaar tegen het basistarief van 37,56%. Dit fiscale voordeel heeft echter géén invloed op de hoogte van je maximale hypotheek. De bank berekent je leencapaciteit namelijk op basis van je bruto maandlasten, dus vóór de belastingteruggave. De aftrek maakt het wonen maandelijks goedkoper, maar zorgt er niet voor dat je meer kunt lenen.